Nachdem Sie ein Angebot zum Erwerb einer Gewerbeimmobilie gemacht haben und darauf warten, das Treuhandkonto zu schließen, möchten Sie möglicherweise nach einem Immobilienverwalter suchen, der die Immobilie professionell verwaltet. Ihr Immobilieninvestmentberater sollte Ihnen zwei oder drei lokale Unternehmen vorstellen, von denen jedes seinen eigenen Vorschlag enthält. Ihre Aufgabe ist es, zu entscheiden, welches Unternehmen Sie einstellen. Der Hausverwalter ist der Hauptansprechpartner zwischen Ihnen als Vermieter und den Mietern. Ihre Hauptaufgabe ist:
- Erhalten und sammeln Sie die Mieten und andere Zahlungen von Ihren Mietern. Dies ist in der Regel einfach, bis ein Mieter den Mietscheck nicht sendet. Ein guter Hausverwalter bringt den Mieter irgendwie dazu, die Miete zu bezahlen, während ein Mieser einen Affen auf den Rücken wirft!
- Stellen Sie Personal ein, zahlen Sie und beaufsichtigen Sie es, um das Eigentum zu warten, zu reparieren und zu betreiben, z. B. Müllabfuhr, Fensterreinigung und Landschaftsgestaltung. Andernfalls verliert die Immobilie ihre Attraktivität und Kunden können Ihre Mieter nicht bevormunden & # 39; Unternehmen. Die Mieter dürfen dann ihren Mietvertrag nicht verlängern. Infolgedessen können Sie den erwarteten Cashflow möglicherweise nicht realisieren.
- Mieten Sie einen freien Platz.
- Führen Sie genaue Aufzeichnungen über Einnahmen und Ausgaben und erstellen Sie einen monatlichen Bericht.
Ein guter Immobilienverwalter ist entscheidend dafür, dass Ihre Immobilie zu den höchsten Marktmieten voll vermietet ist, die Mieter zufrieden sind und Sie im Gegenzug dabei unterstützen, Ihre Anlageziele zu erreichen. Bevor Sie sich für eine Immobilienverwaltungsgesellschaft entscheiden, möchten Sie möglicherweise:
- Befragen Sie das Unternehmen mit dem Schwerpunkt, wie das Unternehmen Probleme behandelt und löst, z. B. verspätete Zahlungen.
- Sprechen Sie mit der Person, die die Immobilie täglich verwaltet, da dies möglicherweise eine andere Person ist als die Person, die den Immobilienverwaltungsvertrag unterzeichnet. Sie möchten, dass jemand mit starken zwischenmenschlichen Fähigkeiten effektiv mit Mietern umgeht.
Die Hausverwaltung wünscht sich in der Regel einen Vertrag über mindestens ein Jahr. In dem Vertrag sollten die Pflichten des Immobilienverwalters, die Entschädigung und die vom Vermieter zu genehmigenden Bedingungen aufgeführt sein.
Maklervergütung: Sie müssen jemanden bezahlen, der die Immobilie verwaltet und pachtet. Möglicherweise haben Sie eine Firma, die die Immobilie verwaltet, und eine andere Firma, die die Immobilie pachtet. Es ist jedoch am besten, mit einem Unternehmen zusammenzuarbeiten, das sowohl die Verwaltung als auch das Leasing übernimmt, um Zeit und Geld zu sparen.
- Verwaltungsgebühr: Die Gebühr variiert zwischen 3 und 6% der monatlichen Grundmiete für ein Einzelhandelszentrum, abhängig vom Arbeitsaufwand für die Verwaltung der Immobilie. Die Verwaltung eines Einzelhandelszentrums für 2 Millionen US-Dollar mit nur einem Mieter ist zum Beispiel viel schneller als die Verwaltung eines Einzelhandelszentrums für 2 Millionen US-Dollar mit 12 Mietern. Für das Zentrum mit 12 Mietern müssen Sie möglicherweise einen höheren Prozentsatz zahlen, um den Hausverwalter zu motivieren. Sie sollten die Gebühr als Prozentsatz der Grundmiete anstelle der Bruttomiete aushandeln. Die Grundmiete enthält keine NNN-Gebühren. Idealerweise möchten Sie einen Mietvertrag, bei dem die Mieter ihren Anteil an der Hausverwaltungsgebühr bezahlen.
- Verspätungsgebühr: Wenn ein Mieter zu spät zahlt, ist er häufig durch den Mietvertrag zur Zahlung der Verspätungsgebühr verpflichtet. Der Hausverwalter darf diese Gebühr als Anreiz zum Einzug der Miete einbehalten.
- Leasinggebühr: Diese Gebühr entschädigt den Hausverwalter für die Anmietung von Leerständen. In einem typischen Leasingvertrag verlangt die Leasinggesellschaft über die Laufzeit des Leasingvertrags 4-7% der Bruttomiete. Die Leasinggebühr soll auch bei Einzug des neuen Mieters gezahlt werden. Darüber hinaus verlangt die Leasinggesellschaft bei Vertragsverlängerung rund 2% der Bruttomiete. Der Mieter kann auch eine TI-Gutschrift (Tenant Improvement) verlangen, die in der Regel zwischen 10 und 20 USD pro Quadratfuß liegt, um die Baukosten zu begleichen. Wenn also ein neuer Mieter mit einem Mietvertrag von 10 Jahren nach einem Jahr untergeht, können Sie Geld verlieren. Als Vermieter sollten Sie:
- Genehmigen Sie einen langfristigen Mietvertrag (10 Jahre oder länger) nur, wenn die Finanzkraft des Mieters solide ist. Andernfalls ist es möglicherweise besser, den Mietvertrag auf 3-5 Jahre zu kürzen.
- Stellen Sie sicher, dass der neue Mietvertrag eine Möglichkeit zur Erhöhung der Mieten vorsieht, die vorzugsweise auf dem Verbraucherpreisindex (VPI) basiert, dh eine Inflationsrate von 3 bis 4% pro Jahr anstelle eines niedrigeren festen jährlichen Anstiegs von 1 bis 2%.
- Berücksichtigen Sie die TI-Anfrage des Mieters als einen der Faktoren, um einen Mietvertrag zu genehmigen. Die TI-Gutschrift hängt davon ab, ob Sie den Mieter mehr brauchen oder der Mieter Sie mehr braucht.
- Verhandeln Sie über eine pauschale Verlängerungsgebühr, z. B. 500 USD, anstatt einen Prozentsatz der Miete für die Laufzeit des Leasingvertrags zu zahlen. Die Verhandlung ist einfacher mit einem Unternehmen, das sowohl Leasing als auch Management übernimmt.
- Verhandeln Sie, dem Leasingagenten einen niedrigeren Prozentsatz zu zahlen, z. B. 4%, wenn kein externer Leasingmakler beteiligt ist.
Wie Sie sehen, ist es sehr wichtig, die Anzahl der Mieter zu minimieren. Die Fluktuationsrate wirkt sich direkt auf den Cashflow Ihrer Gewerbeimmobilie aus. Ein guter Hausverwalter hilft Ihnen, dieses Ziel zu erreichen.
Monatlicher Bericht: Der Hausverwalter sollte Ihnen jeden Monat einen Bericht über die Einnahmen, Ausgaben und den Status der Immobilie zusenden. Sie sollten den Bericht überprüfen, um festzustellen, ob die Zahlen sinnvoll sind. Du solltest:
- Fordern Sie einen Bericht an, in dem sowohl die Miete als auch die erhaltenen CAM-Gebühren aufgeführt sind.
- Fordern Sie ein separates Bankkonto für Ihre Immobilie an und lassen Sie sich einen monatlichen Kontoauszug zusenden. Andernfalls zahlt der Hausverwalter alle Mieten aller von ihm verwalteten Immobilien auf das Bankkonto seines Unternehmens ein und mischt sie zusammen.
Wenn Sie den Hausverwalter anweisen, Ihnen den überschüssigen Cashflow zu senden, erhalten Sie auch einen Scheck.
Genehmigung des Vermieters: Der Verwaltungsvertrag sollte das Dollar-Limit für außergewöhnliche Wartungskosten festlegen, über dem Ihre Genehmigung erforderlich wäre. Dieser Betrag variiert von Vermieter zu Vermieter sowie die Art der Immobilie. Es liegt jedoch normalerweise zwischen 500 und 2.000 US-Dollar.
Kommunikation mit dem Hausverwalter: In den ersten Monaten sollten Sie und der neue Hausverwalter häufig miteinander kommunizieren, um einen reibungslosen Ablauf zu gewährleisten. Sie sollten Ihrem Hausverwalter schriftliche Anweisungen, z. B. eine E-Mail, geben und Ihre gesamte Korrespondenz aufzeichnen. Wenn der Hausverwalter nicht das tut, was Sie angewiesen haben, können Sie auf Ihre Unterlagen verweisen und Streitigkeiten minimieren.
Wenn Sie hart für Ihr Geld arbeiten möchten, möchten Sie möglicherweise Ihr eigenes Eigentum verwalten. Wenn Sie jedoch intelligent arbeiten möchten, sollte Ihr Partner ein guter Immobilienverwalter sein.
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