Real Estate Tax Strategies und Gründung einer LLC

Der erste Schritt bei Immobilieninvestitionen ist die Gründung eines Unternehmens. Es gibt verschiedene Arten von Unternehmen: Einzelunternehmen, Limited Liability Company (LLC), Series LLC (nur in bestimmten Bundesstaaten), Limited Liability Partnership (LLP), LLLP, S-Corp, C-Corp. Series LLC kann in den folgenden Bundesstaaten gegründet werden: Delaware, Iowa, Oklahome, Tennesee, Utah, Wisconsin.

Jeder von ihnen hat seine Vor- und Nachteile. Die Gesellschaft mit beschränkter Haftung ist der einzig wahre Strom durch die Steuerbehörde und der vorteilhafteste in Bezug auf das Halten von Immobilien. Die Gesellschaft mit beschränkter Haftung ermöglicht es Ihnen, geschäftsbezogene Ausgaben mit US-Dollar vor Steuern zu bezahlen. Es ist sehr wichtig zu verstehen, dass Ihre Steuern bereits abgezogen werden, wenn Sie bezahlt werden und Ihren Gehaltsscheck erhalten, und dass alle Ihre Ausgaben, unabhängig davon, ob es sich um Immobilien oder geschäftliche Angelegenheiten handelt, auf der Grundlage von NACHTRÄGLICHEN STEUERN abgezogen werden. Wenn Sie eine LLC haben, nehmen Sie alle Betriebsausgaben, ziehen sie ab und zahlen Einkommenssteuer auf das, was übrig bleibt. LLC benötigt keine Aufzeichnungen und Sitzungsprotokolle. Die Einreichung von Unterlagen ist auf Organisationsartikel beschränkt, in denen LLC-Mitglieder aufgeführt sind. Steuervorteile: LLC ist ein Durchgangsunternehmen, und wenn es ein einzelnes Mitglied ist, wird das Unternehmen von IRS nicht berücksichtigt. Eine Gesellschaft unterliegt einer Doppelbesteuerung, bei der nicht nur die Gewinne, sondern auch die Ausschüttung in Form von Dividenden besteuert werden. Der andere Vorteil ist die Flexibilität in Bezug auf die Übertragung des Eigentums von LLC. Das Eigentum der LLC richtet sich nach der Betriebsvereinbarung, die ein internes Dokument ist. Um die Eigentümerschaft zu ändern, muss lediglich die Betriebsvereinbarung geändert werden. Abgesehen von Aktualisierungen bei IRS für die angegebene Steuer-ID-Nummer sind keine Einreichungen erforderlich. LLC ist das einzige Unternehmen, das NICHT der Verlustbegrenzung unterliegt! Es hat auch weniger Anmeldungen als eine S-Corp und ist sehr einfach zu pflegen. Wenn Sie mehrere Immobilien haben, haben Sie diese jeweils in LLC und haben eine LLC als Ihre Holdinggesellschaft, die alle anderen LLCs besitzen würde. Aus steuerlichen Gründen ist Ihre Haupt-Holding-LLC eine einzige Mitglieds-LLC für die anderen und Sie müssen nur eine Steuererklärung einreichen. Zusätzlich zu den Steuervorteilen bietet Ihnen LLC auch ein grundlegendes Maß an Vermögensschutz. Wenn Ihr Unternehmen Eigentümer der Vermögenswerte ist, werden diese von Ihren persönlichen Vermögenswerten getrennt und können im Falle einer Klage nicht berührt werden. Bitte beachten Sie, dass LLC eine GRUNDLEGENDE Stufe des Vermögensschutzes darstellt. Wenn die Gegenpartei einen guten Anwalt hat, gibt es viele Möglichkeiten, wie Ihr persönliches Vermögen Teil einer Klage werden kann. Es heißt Piercing Corporate Schleier. Beispielsweise müssen Sie ein separates Bankkonto für eine LLC haben. Wenn Ihre LLC Ihr Eigentum besitzt, müssen alle mit dem Eigentum verbundenen Einnahmen und Ausgaben von diesem bestimmten Bankkonto abgebucht werden. Geschieht dies nicht, kann der LLC-Status disqualifiziert werden und Ihr persönliches Vermögen wird Teil der Klage. Ihre LLC muss mit dem Staat in gutem Zustand sein und über ausreichende Informationen zu Ihrem Organisationsartikel verfügen. Der Geschäftszweck muss klar und ohne Ausschlüsse angegeben werden, und Sie müssen erforderlichenfalls Änderungen einreichen. Wenn Sie Immobilien kaufen, sollten Sie sagen, dass Sie Wohnimmobilien kaufen, halten, vermieten oder leasen; Wenn Sie verkaufen, müssen Sie angeben, dass Sie zum Zweck des Weiterverkaufs zu Gewinnzwecken usw. kaufen. In einigen Staaten ist es erforderlich, LLC in einer lokalen Zeitung zu veröffentlichen, was sehr teuer werden kann. In anderen Bundesstaaten wie Maryland müssen Sie eine jährliche Gebühr zahlen, die derzeit 300 US-Dollar pro Jahr beträgt. Sie müssen die Anforderungen und Richtlinien Ihres Staates überprüfen und immer mit dem Staat im Einklang sein.

Hauptwohnsitz. Wenn Sie eine LLC haben, benötigen Sie möglicherweise ein Büro, das sich in Ihrem persönlichen Wohnsitz befindet. Gemäß IRS-Code 288G dürfen Sie Mietzahlungen für Ihre Büroflächen in Ihrem persönlichen Wohnsitz abziehen.

Abschreibung. Es ist der günstigste Abzug in Immobilien! Während Ihre Immobilie an Wert gewinnt, dürfen Sie sie über die Nutzungsdauer des Gebäudes von 27,5 Jahren abschreiben und vom Einkommen abziehen. Eine Abschreibung ist jedoch nur gegen das Gebäude zulässig, Grundstücke können nicht abgeschrieben werden. Wenn Sie beispielsweise ein Haus im Wert von 100.000 besitzen, beträgt der Wert des Gebäudes möglicherweise nur 80.000 USD und der Wert des Grundstücks 20.000 USD. Sie dürfen also nur die Abschreibungen auf den Wert des Gebäudes vornehmen.

Beschleunigte Abschreibung. Möglicherweise haben Sie von Ihrem Steuerberater erfahren, dass eine beschleunigte Abschreibung von Immobilien nicht zulässig ist, und das stimmt, aber es gibt eine Möglichkeit, Verbesserungen vorzunehmen, die in den Vorjahren abgezogen wurden, und dies hängt alles davon ab, wie sie klassifiziert wurden. Beispielsweise werden Landverbesserungen wie Bordsteine, Bürgersteige und Landschaftsgestaltung über 15 Jahre abgeschrieben. persönliches Eigentum wird über 5 Jahre abgeschrieben. Gegenstände, die gemäß IRS-Code 1.48-1 (c) als persönliches Eigentum gelten, müssen eine der folgenden Eigenschaften aufweisen: 1. Zubehör 2. Funktion 3. Beweglichkeit. Grundsätzlich ist alles, was Zubehör, Funktionen oder beweglich ist, Immobilien. Wenn Sie eine Reha durchführen und bewegliche Wände installieren können, können Sie die Kosten für Verbesserungen über 5 Jahre abziehen. Wenn sie nicht beweglich sind, müssen Sie für Verbesserungen in den nächsten 5 Jahren das 5- bis 6-fache an Abzug zahlen. Machen Sie alles, was Sie können entweder funktionieren, ein Accessoire sein oder es beweglich machen! Ein kommerzieller Entwickler baute sein Bürogebäude mit leichten, beweglichen Wänden und konnte im selben Jahr 80.000 US-Dollar abziehen.

HÄNDLER-Status. Beim Spiegeln von Eigenschaften ist es wichtig, den Status "HÄNDLER" zu vermeiden. In einigen Fällen kann dies vermieden werden, indem die Immobilien durch verschiedene Einheiten gespiegelt werden, in einigen Fällen durch einige Transaktionen. Der einfachste "anlegerfreundliche" Weg besteht jedoch darin, einfach Ihre ANLAGEGEDANKEN anzugeben. Wenn Sie angeben, dass Ihre Investitionsabsicht darin besteht, Immobilien zu kaufen, zu halten, zu leasen und zu vermieten, sofern Sie nicht gezwungen sind, unter bestimmten Bedingungen wie dem Bedarf an Betriebskapital zu verkaufen, können Sie davonkommen, nicht als HÄNDLER eingestuft zu werden.

IRS rote Fahnen. Es gibt auch bestimmte Dinge, die Sie nicht tun sollten, um die roten Fahnen an IRS zu heben und Sie könnten geprüft werden. Erstens, melden Sie nicht zu viel Mieteinnahmen-Verlust, es gibt viele Ausgaben, die Sie finden können, um Ihr Einkommen vor Steuern zu reduzieren. Zweitens, erschweren Sie Ihre Asset-Schutz-Struktur nicht zu sehr. Wenn zu viele Geschäftseinheiten übereinander liegen oder der Hauptsitz in Las Vegas, NV, liegt, könnte der steuerfreie Staat eine rote Fahne sein. Die Meldung von Verlusten für mehr als 2 Jahre führt immer zu roten Fahnen. Der gesunde Menschenverstand dahinter: "Wenn Sie kein Geld verdienen, warum machen Sie dann noch Geschäfte?" Die Meldung übermäßiger Spenden, hoher Ausgaben im Vergleich zu hohen Einnahmen kann ebenfalls zu einer Prüfung führen.

Grundsteuern. Immobilieninvestoren unterliegen einer Reihe von Steuern, einschließlich Grundsteuern. Schätzwert und Verkehrswert der Immobilie haben immer eine Lücke. Im Jahr 2007 lag der geschätzte Wert normalerweise unter dem Marktwert und im Jahr 2010 um 99% über dem Marktwert von Immobilien. Die Steuern werden je nach Marktzyklus nicht immer neu bewertet, und es liegt in Ihrer Verantwortung, sie zu bestreiten. Im US-Bundesstaat Maryland ist es zulässig, Vermögenssteuern innerhalb von 60 Tagen ab dem Abrechnungsdatum zu bestreiten oder vor Jahresende eine Anhörung für das nächste Jahr einzureichen. Obwohl Steuern ein Abzug vom Einkommen sind, handelt es sich nicht um eine Steuergutschrift. Je mehr Sie Ihre Ausgaben minimieren können, desto mehr Gewinn werden Sie am Ende erzielen. Um Ihre Steuerrechnung erfolgreich anfechten zu können, müssen Sie die Vergleichszahlen und aktuellen Verkaufspreise von Immobilien in Ihrer Nähe anzeigen. Sie müssen auch die Immobilien, die kürzlich an Ihre Immobilie verkauft wurden, in Bezug auf Struktur, Anzahl der Schlafzimmer, Badezimmer, Quadratmeterzahl, Ausstattung usw. vergleichen.

Kapitalerträge Steuern. Diese Steuer wird nur erhoben, wenn Sie die Immobilie verkaufen. Die Differenz zwischen Kaufpreis und Verkaufspreis unterliegt dieser Steuer. Es gibt Ausnahmen für Hausbesitzer, die mindestens 2 Jahre in der Immobilie gelebt haben, und die Höhe des Gewinns. Es gibt eine Möglichkeit, Kapitalertragssteuern durch eine 1031-Börse aufzuschieben. Stellen Sie sicher, dass Sie sich an ein Treuhandunternehmen wenden und alles gemäß den IRS-Richtlinien tun. Nach dieser IRS-Regel können Sie Ihre Immobilie verkaufen, eine andere Immobilie finden, innerhalb von 45 Tagen ein Angebot abgeben und innerhalb von 6 Monaten eine neue Immobilie abwickeln und die Zahlung der Kapitalertragssteuer aufschieben. Gemäß den IRS-Steuervorschriften muss es sich bei der Immobilie, die Sie kaufen, um eine "ähnliche" Immobilie handeln. Das bedeutet, dass es keine Rolle spielt, ob sie größer ist, solange es sich um eine "Investition" handelt, wie die, die Sie gerade verkauft haben. Sie können also ein Einfamilienhaus und ein Mehrfamilienhaus kaufen, solange beide als Finanzinvestition gehalten werden.

Was ist vor der Gründung einer GmbH zu beachten?

Der Name. Ihr Unternehmen sollte im Namen Ihrer LLC sein. Die meisten Unternehmen nennen LLC anhand der Straßenadresse, zum Beispiel 17 Lexington Ave LLC … Ich bevorzuge es, sie anhand der Nummer und des Straßennamens nur ohne St.Ave..Ct.etc zu benennen. Zum Beispiel 17 Lexington LLC. Es ist einfacher, sich zu erinnern und kürzer zu schreiben. Wenn Sie eine Reihe von LLCs einrichten, wird es verwirrend, welche St oder Street oder Ave war, und die korrekte Schreibweise der LLC ist für absolut alles, was Sie tun, von entscheidender Bedeutung.

NAMENVERFÜGBARKEIT PRÜFEN. Sobald Sie den Namen ausgewählt haben, müssen Sie die Verfügbarkeit des Namens beim Secretary of State Office überprüfen. In vielen Bundesstaaten kann dies online erfolgen, und wenn Sie zum Außenministerium gehen, können diese das auch für Sie überprüfen. Ich gehe gerne persönlich hin, um alle Unterlagen einzureichen, nur weil ich dort alles erledigen und alle Unterlagen noch am selben Tag in meine Hände bekommen kann. Im Bundesstaat MD kostet es extra für einen beschleunigten Service, aber es lohnt sich zu zahlen, da Sie Ihr Bankkonto und alles andere sofort wieder in Ordnung bringen müssen.

ARTIKEL DER ORGANISATION. Statuten sind die Namensdokumente, in denen Mitglieder und Manager der LLC aufgeführt sind. Es muss nicht beim Staat registriert sein, zumindest nicht in MD und NY.

REGISTRIERTER AGENT ODER RESIDENT AGENT. Eine LLC erfordert einen inländischen Vertreter, der im Namen der LLC tätig ist. Es kann sich um ein Unternehmen oder eine natürliche Person handeln, die in dem Staat ansässig ist, in dem die LLC gegründet wurde. Wenn Sie beispielsweise im Bundesstaat New York wohnen, können Sie Ihren Namen und Ihre Adresse als registrierten Vertreter angeben oder eine Firma als Vertreter der LLC beauftragen. Wenn die LLC in einem anderen Bundesstaat gegründet wurde, muss sich ein registrierter Vertreter in diesem Bundesstaat befinden.

LLC Veranstalter. Mitglieder von LLC oder eine Person, die befugt ist, LLC zu registrieren.

Das Bestehen der LLC ist unbefristet und endet nicht mit dem Tod ihrer Mitglieder.

WAS MUSS BEI DER GRÜNDUNG VON LLC VERMEIDEN?

1. Beginnen Sie ohne Budget. Es ist erforderlich, ein Budget für die Einrichtung von LLC einzubeziehen, das Anmeldegebühren, Gebühren für die Aufrechterhaltung von LLC (in der Abteilung für Steuerveranlagung in Maryland ist eine jährliche Zahlung von 300 USD erforderlich, nur um LLC in gutem Zustand zu erhalten) sowie Gebühren umfasst, die der Buchhalter zusätzlich berechnet Zum Jahresende ist in einigen Bundesstaaten die Veröffentlichung der LLC zur Einreichung von Steuern erforderlich, was SEHR kostenintensiv sein kann (z. B. in New York können es ein paar tausend Dollar kosten, in Maryland ist jedoch keine Veröffentlichung erforderlich) Zu erfüllende jährliche Gebühr für den ansässigen Vertreter, separate Bankgebühren für ein Geschäftskonto wie Schecks, monatliche Servicegebühren.

2. Überprüfen Sie nicht die Verfügbarkeit des Namens. Es ist unbedingt erforderlich, die Verfügbarkeit des Namens für LLC zu überprüfen, bevor Sie die möglicherweise nicht erstattbare Gebühr einreichen und bezahlen! Wenn Sie Unterlagen einreichen, werden Sie wahrscheinlich denselben LLC-Namen haben, unter dem der Titel auf das Grundstück übertragen wird, und dies kann zu einem Problem werden.

3. Stellen Sie immer einen Anwalt ein. Es ist nicht wahr, dass nur ein Anwalt Unterlagen einreichen und Dokumente aufschreiben kann. Jeder kann qualifiziert sein, im Namen von LLC zu reichen, und in vielen Fällen ist es nicht erforderlich, Anwaltsgebühren zu zahlen.

4. Vernachlässigen Sie die anderen Papiere. Es muss überprüft werden, welche Unterlagen erforderlich sind und in jedem Bundesstaat eingereicht werden müssen, und es liegt in Ihrer Verantwortung, dies zu überprüfen, selbst wenn Sie einen Fachmann beauftragen, dies für Sie zu tun.

5. Tragen Sie viel Caputal bei – möglicherweise ist dies keine gute Idee. Für jeden Staat ist ein Mindestbetrag erforderlich, um zur LLC beizutragen. Nur dieser Betrag oder das, was Sie benötigen, ist erforderlich, um einen Beitrag zu leisten, denn wenn Sie Geld abheben müssen, wird dies zu einer Kapitalverteilung, die nach Ansicht von IRS steuerpflichtig ist.

6. Kauf-Verkauf-Vereinbarung überspringen. Es ist eine Ausstiegsstrategie erforderlich, insbesondere wenn LLC eine Partnerschaft ist, da Sie nie wissen, was schief gehen kann, und es immer besser ist, alles schriftlich festzuhalten.

7. Später einen Steuerausweis zu erhalten, ist keine gute Idee, da es besser ist, sofort auf alles zuzugreifen, einschließlich eines Bankkontos. Ohne Steuernummer können Sie kein Bankkonto haben und ohne ein separates Bankkonto kann IRS LLC als Geschäftseinheit ignorieren

8. Nur die Einkommenssteuer parken. Schätzen Sie niemals Ihre Einnahmen und Ausgaben und führen Sie genaue Aufzeichnungen über alles. Wenn Sie ein separates LLC-Konto für die Immobilie haben, schreiben Sie Schecks von diesem Konto für alle Ausgaben, einschließlich Unterhaltskosten, Staatsgebühren, Grundsteuern, Verwaltungsgebühren, Werbegebühren und alle anderen Ausgaben im Zusammenhang mit dieser Immobilie.

9. Die Verwendung des LLC-Kontos für den persönlichen Vorteil ist absolut inakzeptabel und kann SEHR KOSTENPFLICHTIG sein. Wenn Sie jemals eine Klage erhalten, kann die andere Partei Kontoauszüge sephina. Wenn das LLC-Konto nicht ausschließlich für die in der Betriebsvereinbarung genannten Zwecke verwendet wurde und nicht damit zusammenhängende Aufwendungen enthält, kann der Status des LLC außer Acht gelassen werden und Sie können persönlich für die Klage haftbar gemacht werden.

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