Es ist interessant, wie Mietimmobilien als Investition behandelt werden. Wie Rodney Dangerfield bekommt es keinen Respekt. Während konventionelle Anlagen wie Aktien und Anleihen die Financial Post und das Wall Street Journal erhalten, suchen Sie nach "Wie kaufe ich Immobilien?", Und Sie werden alle Arten von No-Money-Down-Systemen entdecken, die dazu gedacht sind, stattdessen Bücher und Kassetten zu verkaufen von Investment-Immobilien. Im Fernsehen gibt es Report on Business TV, aber für Immobilien sehen Sie flippende Shows oder Infomercials. Ich finde es erbärmlich, dass solch ein solides Investmentvehikel so einen schlechten Ruf bekommt.
Es ist möglich, ohne Geld zu kaufen, aber es geht darum, eine Hypothek mit hohem Verhältnis zu arrangieren, und für Mietobjekte tun Sie dies nur wenn Sie an anderen Liegenschaften beteiligt sind. Mit anderen Worten, wenn Sie eine Immobilie frei und frei haben, ist es relativ einfach, eine Kreditlinie zu Prime zu vereinbaren. Eine Immobilie in Höhe von 100.000 US-Dollar würde etwa 400 US-Dollar pro Monat kosten, zuzüglich Steuern und Wartungskosten von 200 US-Dollar. Kurz gesagt, es würde sich selbst tragen und Ihnen ein Einkommen verschaffen, um die Finanzierungskosten zu zahlen.
Eine gebräuchlichere Methode zum Kauf von Einkommensimmobilien ist die Einlage. In der Regel können Sie als Finanzinvestition gehaltene Immobilien mit weniger als 40% weniger als wahrscheinlich anbieten. Diese Art von Immobilien ist in stabilen Märkten leichter zu finden.
Es gibt viele Gründe, Immobilienimmobilien zu besitzen.
Grund Nr. 1 für Immobilienbesitz ist, weil Ihre Mieter sie kaufen für dich Auch wenn die anderen Vorteile nicht zustande gekommen sind, rechtfertigt dies die Investition. Tatsache ist jedoch, dass der Kauf von Mietobjekten weitere Vorteile bietet
Grund Nr. 2 ist Hebel. Die effektivste Beschreibung der Hebelwirkung stammt aus dem Buch Buy, Rent, Sell von Lionel Needleman (Needleman ist kein flüchtiger Redner; tatsächlich ist er ein versierter Autor und Professor mit vielen veröffentlichten Büchern und Artikeln zum Thema Wohnen in Großbritannien und Großbritannien) Kanada: Seine Annahmen und seine Mathematik sind ein bisschen simpel und müssen für Ihren lokalen Markt angepasst werden, aber das Buch ist einen Blick wert.
Er erklärt die Hebelwirkung auf folgende Weise: John und Mary kaufen jeweils eine Eigentum $ 100.000. Nach einem Jahr sind beide Häuser um 10% gestiegen. Beide Käufer verkaufen die Immobilien und vergleichen die Gewinne.
John begann mit $ 100.000 und hat nun $ 110.000, was bedeutet, dass er eine Rendite von 10% erzielt hat. Auf der anderen Seite legte Mary 10.000 Dollar auf ihr Grundstück ab und verpfändete den Restbetrag mit 90.000 Dollar. Wenn sie verkauft, räumt sie die Hypothek ab und zählt alles zusammen. Sie erhielt auch einen Gewinn von 10.000 US-Dollar. Da sie jedoch nur 10.000 US-Dollar in das Einkommensobjekt investierte, erzielte sie eine 100% ige Rendite auf ihre Anzahlung. Wie Sie vielleicht vermuten, ist der eigentliche Kicker: Während John in ein Haus investierte, es für ein Jahr hielt und es dann mit einem Gewinn von 10.000 USD verkaufte, erwarb Mary zehn Häuser, behielt sie ein Jahr und verkaufte sie dann mit einem Gewinn von 100.000 USD. Beide haben mit 100.000 Dollar angefangen, aber nach einem Jahr hat John nur 110.000 Dollar bekommen, während Mary weitere 90.000 Dollar hatte. Die Zahlen sind in diesem Beispiel vereinfacht, aber sie demonstrieren den Zauber der Hebelwirkung entscheidend.
Grund Nr. 3 sind Steuern. In den meisten Steuerzonen werden die Kosten für Investmentimmobilien von den Einnahmen getragen. In der Regel können Sie Abschreibungen auf die Struktur vornehmen, bei denen es sich um Papierverluste handelt, die die Steuerbelastung reduzieren. Die Abschreibung funktioniert wie folgt: Wir wissen, dass der Wert eines dauerhaften Gegenstands wie einer Struktur mit den Jahren abnimmt. Selbst wenn die Immobilie perfekt gepflegt wird, ist ein altes Haus nicht so viel Geld wert wie ein neues Haus. Dieser Verlust ist eine Abschreibung, und Sie können diesen Abschreibungsverlust verwenden, um die zu zahlende Gesamtsteuer zu senken.
Wenn wir in Einkommensimmobilien investieren, gehen wir natürlich davon aus, dass der Preis steigen wird und langfristig tut es oft. Was passiert in diesem Fall mit der Abschreibung? Dem Steuereintreiber wurde mitgeteilt, dass der Preis der Immobilie durch Abschreibungen gefallen ist, aber am Ende des Prozesses verkauften wir mit Gewinn. Der Taxman sagt normalerweise, dass Sie die Abschreibungs- und Abgabensteuer "wiedererfasst" haben.
Wiedererfassung ist kein Spaß. Es ist, als ob Sie herausfinden würden, dass Sie bereits das Geld ausgegeben haben, das Sie für zukünftige Ausgaben vorgesehen haben.
Es gibt eine großartige Lösung. Wenn Sie die Investition kaufen, reduzieren Sie die ursprüngliche Investition zwischen dem Gebäudewert und dem Immobilienwert. Ohne zu schummeln, setzen Sie den Wert des Landes so niedrig wie möglich und die Struktur so hoch wie angemessen (rechnen Sie aus und Sie werden feststellen, dass es sich für Ihre Spaltungen lohnt). Wenn die Immobilie in den Preis steigt und Sie liquidieren, teilen Sie dem Taxman mit, dass Sie keine Abwertung vorgenommen haben, da die Struktur abgewertet wurde, während das Land an Wert gewann. Dieser Gewinn ist ein Kapitalgewinn, und der Kapitalgewinn wird normalerweise mit niedrigeren Steuersätzen besteuert als Einkommen. Das Geld, das Sie verdienen, wenn Sie es als Miete verdienen, wird abgeschrieben, und die Steuer wird gezahlt, wenn es aus Veräußerungsgewinnen kommt.
Wenn Sie ein Vermögen besitzen, das ein Einkommen erzeugt, können Sie auch die Kosten von Dingen abschreiben, die Sie gekauft haben vom Bürobedarf bis zur Besichtigung der Immobilie
Grund Nr. 4 ist Kapitalgewinn. Kapitalgewinn geschieht nicht immer, aber oft auch. Wie wir mit Leverage gesehen haben, kann der Kapitalgewinn durch Hebelwirkung beeinflusst werden. Besser noch, der Kapitalgewinn kann manchmal größer sein als der, den manche Leute in einem Jahr Arbeit verdienen.
Grund Nr. 5 bringt alles zusammen, indem er Cashflow, Hebelwirkung und Steuerplanung kombiniert. Mietimmobilien generieren Cashflow. Anfangs könnte der Cashflow neutral oder sogar negativ sein, aber nach einiger Zeit wird er oft positiv. Wenn dies der Fall ist, müssen Sie auf die zu hohe Miete eine Einkommensteuer zahlen. Die Lösung dafür ist die erneute Hypothek, zusätzliche Zinskosten und eine Senkung Ihrer Steuern. Sie nutzen auch Ihre ursprüngliche Eigenschaft erneut. Der nächste Schritt ist, dieses Geld zu nehmen und ein anderes Einkommensobjekt zu kaufen. Sie zahlen keine Einkommenssteuer, werden mehr abgeschrieben und verdienen trotzdem einen Kapitalgewinn. Besser noch, mit zwei Liegenschaften verteilen Sie das Risiko, und wenn der Zeitpunkt gekommen ist, zu verkaufen, können Sie den Zeitplan ausdehnen und die Liegenschaften in verschiedenen Jahren verkaufen, um die Steuer zu minimieren.
Es kann nicht genug wiederholt werden, dass Sie es tun Einkommensbesitz mit Bedacht kaufen müssen. Sie müssen den Standort und den potenziellen Mieter kennen. Immobilien, die wünschenswert sind und sich in einer gewünschten Gegend befinden, werden vermietet. "Wünschenswert" muss nicht "Villa" sein, aber warm, sauber, trocken und preiswert sind kritisch. Ob Sie ein Apartment mit 1 Schlafzimmer oder ein Haus mit 3 Schlafzimmern und einer Suite kaufen, ist nicht wichtig.
Metriken sind entscheidend. Der erste ist das Preis-Leistungsverhältnis. Das heißt, Sie nehmen den Preis, sagen wir 100.000, und teilen die Miete, sagen wir 1000, – pro Monat. In diesem Fall wäre das Ergebnis 100. Zahlen zwischen 75 und 175 sind großartig, aber vergessen Sie nicht, dass projizierte Kapitalgewinne und Zinssätze die Anzahl der Zahlen beeinflussen, mit denen Sie rechnen. Niedrige Zinsen erlauben höhere Zahlen und solide Kapitalgewinnprognosen erfordern höhere Zahlen. Über 200 ist an fast jedem Standort nicht gut, es sei denn, alles, was Sie brauchen, ist ein verlässliches Einkommen, ist nicht besorgt über den Kapitalgewinn oder beabsichtigt nicht, jemals zu verkaufen.
Eine weitere ausgezeichnete Kennzahl ist die Gewinnschwelle. Dies ist der Prozentsatz des Preisbedarfs für eine Anzahlung, damit die realistische Miete die Immobilie tragen kann. Die Miete muss a) eine Marktmiete sein, keine "erhoffte" Miete, und b) eine Nettomiete, keine Bruttomiete. Wenn sich die Investition um weniger als 45% verringert, ist es eine Betrachtung wert. Wenn die Zinssätze niedrig sind, wird die Nettomiete deutlich höher sein, was bedeutet, dass die Gewinnschwelle hoch sein kann. Denken Sie daran, dass niedrige Zinssätze nicht für immer bestehen bleiben. Wenn Sie also nicht sehr lange Zeit gesperrt sind, müssen Sie davon ausgehen, dass die Break-Even-Rate in Niedrigzinsen niedrig ist und in höheren Zinssätzen höher sein kann.
Wenn Sie ein Grundstück entdecken, das ein günstiges Preis-Leistungs-Verhältnis und eine günstige Break-Even-Rate aufweist (und sich in einer guten Gegend befindet und keine schlechte Idee ist), lohnt es sich, die Zahlen auf eine Kalkulationstabelle zu legen und zu bestimmen die interne Verzinsung (eine Messgröße für Immobilieninvestitionen, die verschiedene Ertragsströme kombiniert) und den voraussichtlichen Verkaufserlös. Es gibt Tabellenkalkulationen und Programme, die dies für Sie berechnen können, aber der Schlüssel ist "GIGO" – Müll rein, Müll raus. Verwenden Sie korrekte Steuern, die richtigen Zinssätze, Ihre Projektionen für die Einkommensteuer und realistische Schätzungen des Kapitalgewinns und der Kapitalerhaltung. Immobilien in belebten Stadtgebieten sind im Allgemeinen stärker wert als Immobilien in ländlichen oder ländlichen Gegenden. Sie haben oft auch scheinbar minderwertige Metriken – eine Eigentumswohnung in der Innenstadt könnte einen viel niedrigeren Preis für die Vermietung haben als ein kleines Haus in einer Mühlenstadt. Der Kapitalzuwachs in einem ländlichen Gebiet ist jedoch wahrscheinlich riskanter. Durch die Messung der Hypothekenzahlung und Steuervorteile in einer detaillierten Kalkulationstabelle können Sie ziemlich genau abschätzen, wie konkurrierende Investitionen verglichen werden.
Es wäre töricht, das Problem einer Immobilienblase oder eines Absturzes zu ignorieren. Das Kaufen nach Metriken hilft und behindert. Es hilft, denn wenn Sie mit Break-Even-Raten und Mietmultiplikatoren hartnäckig sind, würden Sie keine überteuerten Anlageimmobilien kaufen (unterbewertete Renditeimmobilien tauchen nicht wirklich in einer Blase auf und stürzen nicht im Wert ab). Es behindert, weil Sie keine Metriken in einer Blase kaufen können, egal wie viel Sie wollen, weil metrikkonforme Eigenschaften nicht existieren.
Die andere Seite davon ist die, wenn ein Markt zusammenbricht Viele metrikkonforme Immobilien, aber oft wenig Hypothekenfinanzierung und viele ängstliche Käufer und gestresste Verkäufer.
Alles in allem ist ein ausgewogener Markt für Käufer das Optimum, obwohl Käufer, die auf Metriken kaufen und den Markt verlassen, in der Nähe sind Der Gipfel fühlt sich oft so an, als hätte er den Jackpot geknackt.
Immobilienmakler Heidelberg Makler HeidelbergSource by Rob Chipman