Sowohl internationale Immobilieninvestoren als auch deutsche Immobilieninvestoren stehen permanent vor dem Problem, von ihrem Immobilienmanagement ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis zu erhalten.
Welches ist das richtige Gebührenniveau, das keine hohen Anteile der Mieteinnahmen aufnimmt, dem Immobilienverwalter jedoch die Bereitstellung des richtigen Serviceniveaus ermöglicht? Wie soll die Gebühr berechnet werden? Wie hoch ist die Marktrate? Was ist enthalten und was ist extra? Dieser Artikel gibt einen Überblick über die Zinssätze, auf die ein Anleger vorbereitet sein muss, und einige bestehende Gebührenmodelle.
Jede Immobilieninvestition benötigt ein Immobilienmanagement, das für die Immobilie, für den Investor und für das zur Verfügung stehende Budget geeignet ist. Die Anforderungen in Bezug auf Qualifikation und Qualität werden in diesem Artikel nicht behandelt und in einer kommenden Veröffentlichung behandelt. Ich werde einige Beispiele für Gebührenzahlungsmodelle bereitstellen und dann eine Gebühr für die laufende Rate für jedes Modell und eine Bewertung aus der Sicht des Anlegers bereitstellen.
Modell mit fester Rate
Im Festzinsmodell basiert die Immobilienverwaltungsgebühr auf der Anzahl der Einheiten, unabhängig davon, ob diese vermietet sind oder nicht. Es besteht kein Bezug zur Leistung des Immobilienverwalters oder gar zur Leistung der Immobilie. Das heißt, Sie zahlen immer noch die volle Gebühr, auch wenn die Hälfte der Mieter auszieht. Eine Variation des Themas ist eine leicht reduzierte Gebühr für freie Einheiten. Sehr oft unterscheidet dieses Modell nicht zwischen Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien wie Einzelhandel oder Büro. Sie wird nur eingesetzt, wenn die Gewerbeimmobilie einen verlässlich geringen Anteil an der Gesamtinvestition hat.
Der derzeitige Tarif in Berlin liegt zwischen 14,00 EUR und 20,00 EUR pro Einheit und Monat zzgl. MwSt. (!) Und liegt derzeit bei 19%. Die Ermäßigung für frei werdende Wohneinheiten würde zwischen 2,00 EUR und 4,00 EUR liegen, wenn sie angeboten wird.
Der von den Immobilienverwaltern mit dieser Art von Gebührenmodell angebotene Service scheint mit einem recht einfachen Servicelevel zu korrelieren. Es ist ein bevorzugtes Modell für kleine Ein-Mann Band oder so genannt Küchentisch-Management semiprofessionell arbeiten.
Prozentmodell
Auf den ersten Blick sieht dies einfach und fair aus, hängt jedoch stark von dem Parameter ab, auf den der Prozentsatz angewendet wird. Lassen Sie mich Ihnen einige Variationen des Gebührenmodells zeigen:
- Bruttovertragsmiete inkl. Heizung und Nebenkosten – Soll-Bruttowarmmiete;
- Bruttovertragsmiete kalt (ohne Heizung) – Soll-Bruttokaltmiete;
- tatsächliche Bruttomiete einschließlich Heizkosten und Nebenkosten – Ist-Bruttowarmmeiete;
- tatsächliche Bruttomiete kalt (ohne Heizung) – Ist-Bruttokaltmiete;
- Nettovertragsmiete – Soll-Nettomiete;
- Nettomiete – Ist-Nettomiete.
Es sind viel mehr Iterationen möglich, aber dies sind die häufigsten. Auch hier wird Mehrwertsteuer in Höhe von 19% auf die Gebühr erhoben.
Wenn Sie also über Immobilienverwaltungsgebühren sprechen und sich jemand damit rühmt, dass er nur 3,5% Verwaltungsgebühr zahlt, was sagt Ihnen das? Recht! Es sagt Ihnen fast nichts, nur, dass sie ein Prozentmodell verwenden.
Nur die letzte oben erwähnte Option bindet die Gebühr, die ein Immobilienverwalter erhält, wirklich an die Mieteinnahmen, die er mitbeschafft Leistungsmessung . Es ist auch das einzige Modell, das einen Anreiz bietet, nicht nur nette Mietverträge zu unterzeichnen, sondern auch sicherzustellen, dass das Geld jeden Monat hereinkommt. Es gibt Konstellationen wie eine Renovierungsphase, in der dieses Gebührenmodell nicht fair wäre und ein anderer Ansatz erforderlich sein könnte, der auf den Zeitpunkt der Ausnahme begrenzt sein sollte.
Unter Berücksichtigung des gerade Gesagten ist es eine komplexe Aufgabe, eine Richtlinie für die laufenden Raten zu erstellen. Es sind Richtlinientabellen verfügbar, die meisten sind jedoch von Immobilienverwalterverbänden betroffen. Auch die Größe einer Immobilie oder die Tatsache, dass es ein Portfolio mit einem einzigen Eigentümer und einer Berichtsart gibt, beeinflusst die Gebührenberechnung.
Für ein einzelnes Mehrfamilienhaus mit 20 bis 40 Wohnungen sollten Sie in der Lage sein, eine anständige Verwaltung mit einfacher Berichterstattung und Buchhaltung für einen Satz von 4,5 bis 5,5% der tatsächlichen Nettomiete zu erhalten. Es wird ein wenig verhandelt, ist aber erreichbar. Wenn Sie eine Bilanzbuchhaltung benötigen, weil Sie eine juristische Person wie eine GmbH als Eigentümer haben, liegt diese mehr am oberen Ende der Gebührenspanne.
Ein Mix aus Festzinsmodell für die Wohneinheiten einer Immobilie und Prozentmodell für den gewerblichen Teil ist in Berlin recht weit verbreitet, da in vielen innerstädtischen Wohnblöcken Einzelhandels- und Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss entstehen im ersten stock werden vor allem seitenflügel und rückgebäude vorwiegend wohngebäude sein.
In Teil 2 dieser Artikelserie werde ich untersuchen
- Andere Faktoren, die die Gebühr und die Kosten der Immobilienverwaltung beeinflussen.
- Was ist der Unterschied zwischen der Gebühr und den Kosten?
- Sonstige Dienstleistung des Immobilienverwalters zu hohen Preisen zum Ausgleich wettbewerbsfähiger Verwaltungsgebühren.
- Rückschläge von Lieferanten oder Versicherungen.
Für eine Überprüfung des Inhalts von Immobilienverwaltungsverträgen und der damit verbundenen Kosten wenden Sie sich bitte an den Autor.
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