Immobilieninvestitionsausblick

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Obwohl es anscheinend hauptsächlich technische Faktoren waren, die die Korrektur am Aktienmarkt ausgelöst haben, waren Inflationssorgen die Hauptursache für den Einbruch der Börsenkurse. Wir haben ein solches Inflationsszenario und dessen Auswirkungen auf Immobilieninvestitionen dargestellt.

Der Unterschied zwischen aktuellem und trendigem Wirtschaftswachstum geht in der Nähe von null, die steigende Nachfrage nach Arbeitskräften setzt die Löhne und Gehälter unter Druck, ist jedoch noch weit von einer starken Beschleunigung der Inflationsraten entfernt. Die Empfehlung des US-Handelsministeriums in seiner Untersuchung zur Beschränkung von Aluminium- und Stahlimporten aus nationalen Sicherheitsgründen erinnert daran, dass die Gefahr einer Ausweitung der Handelsspannungen erhebliche Auswirkungen auf die Immobilieninvestitionen hat.

Wir vermuten nicht, dass die Wahrscheinlichkeit von Risiken angesichts dieser Ereignisse erheblich gestiegen ist. Wir sind jedoch der Ansicht, dass eine höhere Volatilität in Verbindung mit Unsicherheiten hinsichtlich der künftigen unsicheren Aussichten für die US-Handelspolitik kein Umfeld ist, in dem wir bei einem Versuch alles riskieren sollten, sondern nach Renditen suchen, indem wir nach Möglichkeiten auf dem Immobilienmarkt suchen.

Es wäre mehr als selbstverständlich, dass nicht gerechtfertigte Preissteigerungen im Laufe der Zeit korrigiert werden. Einige Beobachter glauben, dass die steigende Inflation beim jüngsten Aktienmarktabverkauf eine herausragende Rolle gespielt haben könnte. Eine höhere Inflation deutet jedoch auf eine Überhitzung der Wirtschaft hin und steigende Löhne könnten die Gewinnmargen senken. Keiner der Fälle trifft offensichtlich zum aktuellen Zeitpunkt zu. Historische Beweise zeigen jedoch, dass Perioden, in denen die Inflation beginnt, häufig zu Schwankungen an den Immobilienmärkten führen und die Renditen im Durchschnitt gering sind. Wichtig ist jedoch, dass höhere Zinssätze die Immobilienpreise treffen könnten, wenn sie das steigende Risiko widerspiegeln. Höhere Zinssätze sollten weniger relevant sein, wenn sie aus höherem Wachstum resultieren.

Wir gehen zunächst davon aus, dass die Auswirkungen steigender Zinssätze auf die Immobilienaussichten begrenzt sein werden. Ein länger anhaltender deutlicher Rückgang der Immobilienpreise könnte jedoch mit einem etwas verlangsamten Wachstum einhergehen, entweder weil die Wirtschaft eine Verlangsamung erwartet oder der wirtschaftliche Rückgang selbst das Wachstum dämpft.

Der Einfluss steigender Zinssätze auf das Wachstum hängt auch von den Faktoren ab, die die Zinssätze in die Höhe getrieben haben. Der Anstieg der Zinssätze könnte die Folge einer stärkeren Wachstumsdynamik sein, wobei die wirtschaftlichen Auswirkungen verständlicherweise begrenzt sind. Wenn höhere Zinssätze beispielsweise steigende Risiken widerspiegeln, könnte das Wachstum möglicherweise noch stärker leiden. Die finanziellen Bedingungen bleiben sehr locker und die Zinssätze sind relativ niedrig. Dies dürfte das Wirtschaftswachstum weiter unterstützen.

Daher halten wir an unserem Szenario eines anhaltenden Wirtschaftswachstums fest: (1) höhere weltwirtschaftliche Aktivität, (2) steigende Anlageinvestitionen, (3) eine sehr allmähliche Anpassung der Geldpolitik in den USA. Wir erkennen die Risiken eines höheren Protektionismus an, da die jüngsten Ankündigungen darauf hinweisen, dass die Handelskonflikte erheblich eskalieren könnten. An diesem Punkt bleibt abzuwarten, welche Maßnahmen die USA ergreifen werden und wie andere Länder darauf reagieren können.

Seit Beginn der Großen Rezession im Jahr 2008 haben die meisten das Bild der Deflation durch den Einsatz konventioneller und vor allem unkonventioneller geldpolitischer Maßnahmen abgewendet. Die Inflation in den USA lag im Durchschnitt bei rund 1,5%, mit einer Streuung von -2% Mitte 2009 bis etwa 3,8% Ende 2011. Derzeit liegt die Inflation der US-Verbraucherpreise bei 2,1%.

In den USA befindet sich die Regierung auf einem Weg fiskalpolitischer Impulse, und mehr Handelszölle und Handelskrisen können die Inflation in die Höhe treiben. Mehrere Faktoren halten den Inflationsdruck jedoch vorerst in Grenzen, darunter das nach wie vor zurückhaltende Tarifverhandlungsverhalten der privaten Haushalte, die Preissetzung der Unternehmen und Veränderungen der Zusammensetzung des Arbeitsmarktes. Darüber hinaus haben die jüngsten Messwerte die aktuellen Preistrends (die überraschende Inflationsschwäche in 2017) wahrscheinlich überzeichnet. Außerhalb der USA haben sich die Lohn- und Preistrends in den letzten Monaten nicht wesentlich geändert.

Vor diesem Hintergrund erwarten wir für den Verlauf des Jahres 2018 keine Überraschungen. Die Fed wird voraussichtlich die Leitzinsen schrittweise anheben, abhängig von der angespannten Lage auf dem US-Arbeitsmarkt, den Anzeichen einer sich beschleunigenden Lohndynamik und den möglichen Auswirkungen eines höheren Finanzmarktes Volatilität des Wirtschaftswachstums.

Darüber hinaus sollte eine Steuerpolitik, die die Wettbewerbsfähigkeit von Corporate America fördert und ausländische Direktinvestitionen anzieht, die dazu beitragen, die potenzielle Wachstumsrate der USA zu erhöhen, auch den Greenback unterstützen. Gleichzeitig sprechen viele Faktoren für eine glänzende Zukunft der Immobilienmärkte

Laut der Federal Reserve Bank von New York liegt die derzeitige Rezessionswahrscheinlichkeit für die US-Wirtschaft bei etwa 4% und stieg Ende 2018 auf etwa 10%. Unserer Ansicht nach begrenzt die allmähliche Straffung der Geldpolitik die Inflationserwartungen und vorsichtige Investitionsnachfrage werden die Realzinsen relativ niedrig halten. Daher bevorzugen wir im Jahr 2018 Immobilienanlagen.

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