Immobilienbewertungen – Sich auf das Erkennen des Wertes Ihres Hauses vorbereiten

Der Zusammenbruch der Wirtschaft begann mit einem Realitätswind, der gegen das Subprime-Hypothekenhaus der Karten wehte. Wir alle leben mit den Ergebnissen übermäßiger Kreditvergabe und aktiver staatlicher Intervention. Mit all diesen Freunden, die Feinde brauchen?

Mit der Neuausrichtung des Marktes sind die Immobilienbewertungen gesunken. Einige von Ihnen können sogar auf den Kopf gestellt werden. Kaufst du? Verkaufen Sie? Reiten Sie den Tsunami aus? In dieser Serie werden alle wichtigen Fragen behandelt, denen wir normalerweise bei der Bestimmung des Wertes einer Immobilie gegenüberstehen. Was sind die treiber Was sind die Inhibitoren? Was Sie wissen müssen, um den besten Wert zu erhalten.

Was ist Immobilienbewertung / Immobilienbewertung?

Der Zweck der Immobilienbewertung besteht in der Bereitstellung einer aktuellen Marktbewertung Wert für eine Immobilie im Vergleich zu anderen in unmittelbarer Nähe. Eine Beurteilung ist also zeit-, orts- und geografisch spezifisch. Es ist ein Vergleichswert – kein absoluter Wert. Zweitens werden Immobilienbewertungen in zwei große Kategorien unterteilt – Wohn- und Gewerbeimmobilien. Für die Zwecke dieser Papiere werden wir strenge Beurteilungen der Wohnverhältnisse diskutieren. Immobilien-Gutachter für Wohnimmobilien werden von ihren jeweiligen Bundesstaaten lizenziert und haben unterschiedliche Lizenzniveaus, basierend auf dem Wert des Darlehens für die Immobilie. Sie müssen Kurse belegen und Zertifizierungsprüfungen bestehen, um ihren Lizenzstatus zu erhalten und aufrechtzuerhalten. Aufgrund der Art und Weise, wie Multiple Listing Services (MLS) ihre Aufzeichnungen aufbewahren und verkaufen, sind sie normalerweise an die Grafschaft gebunden. Ein guter Gutachter kennt also wirklich ihre Geographie und worauf zu achten ist.

Warum kostet es so viel?

Immobiliengutachter sind traditionell unabhängige Unternehmer / Unternehmer – keine Bewertungen = kein Geld. Während Sie eine relativ einfache einmalige Gebühr zahlen (z. B. 400 US-Dollar), müssen sie sicherstellen, dass sie so viele Beurteilungen erhalten, wie sie können, um überhaupt Gewinne zu erzielen. Wie ist das? Immerhin haben sie Ihre 400 Dollar bekommen. Ein Gutachter muss alle Auslagen wie alle Unternehmer decken (Ausbildung, Krankenversicherung, MLS-Gebühren, Haftungsgebühren, Unternehmensversicherungen, staatliche Gebühren – die Liste geht weiter). Darüber hinaus kann ein guter Beurteiler 3 bis 6 Stunden in der Vorbereitung verbringen (nach Vergleichswerten suchen usw.), eine Fahrzeit von 45 Minuten oder mehr zum Ort haben, 2 Stunden fahren und Vergleiche aufnehmen und Bilder und dann noch 1 bis 3 Stunden schreiben den Bericht, und wenn die Bank mehr Informationen wünscht oder etwas zurückwirft, muss sie Zeit investieren, um Fragen usw. zu beantworten.

Außerdem erhalten sie Ihre Anfrage von einem anderen Gutachter oder von einem dieser neuen Abzocke Die Regierung hat Zwischenhändler namens AMCs geschaffen – sie müssen möglicherweise die Gebühr aufteilen. Dies sind alles nur die Kosten für die Geschäftsabwicklung. Wenn also jemand 30 bis 60 Minuten mit einem Maßband vorbeikommt, wissen Sie, dass es die Spitze des Eisbergs ist und Sie einen guten Deal bekommen.

Besitze ich die Beurteilung?

Die Person / Firma, die das Gutachten besitzt, ist die Person, die sie beauftragt hat. Wenn Sie also nach einem Wohnungsbaudarlehen suchen, "besitzt" Ihr Darlehensunternehmen die Bewertung, nicht Sie, weil sie der Beauftragte sind. Selbst wenn Sie den Gutachter bezahlen, spielt es keine Rolle – Sie haben die Transaktion nicht eingerichtet. Warum ist das wichtig? Der Beurteiler kann Ihnen nicht legal eine Kopie Ihrer Beurteilung geben – es ist nicht Ihre. Wenn Sie eine Beurteilung zu Darlehenszwecken anfordern, stellen Sie möglicherweise fest, dass die Bank diese nicht akzeptiert, weil sie sie nicht angefordert hat oder den Bewerter nicht kennt. Fang 22 – ja, aber nicht vom Gutachter gemacht, also schießen Sie nicht auf den Boten. Es gibt alle Arten von Beurteilungen (Haus, Land, Kosten, Nachlass, Chronologie usw.) und sie sind nicht austauschbar. Stellen Sie sicher, dass Sie, wenn Sie persönlich eine Beurteilung anfordern, wissen, wofür sie verwendet werden kann.

Warum brauche ich eine neue Beurteilung?

Der Markt ist so Volatil, dass Sie bei einigen Kreditgebern alle 6 bis 8 Wochen eine neue Beurteilung benötigen. In den letzten acht Monaten sind die Immobilienwerte in einigen Bereichen auf bis zu 40% gesunken. Dies bedeutet, dass ein Haus in Höhe von 1 Million US-Dollar jetzt für 600.000 US-Dollar verfügbar sein könnte. Dies hat die Kreditgeber sehr unruhig gemacht und erfordert mehr Dokumentation und einen Nachweis der Werte als zuvor. Natürlich waren es auch die Unternehmen, die das Problem verursacht haben – Catch 22 für uns. Die Refinanzierung ist schwieriger geworden, da die geschätzten Werte so schnell vonstatten gehen, dass Personen, die die monatlichen Zahlungen verwalten können, bestraft werden, weil der Wert sie unter Wasser setzt. Für Verkäufer ist es noch emotional schwieriger, da sie der Meinung sind, dass ihre Häuser einen höheren Wert auf dem Markt haben als sie, und sie sind verärgert. Die Immobilienmakler sind verärgert, weil der Deal nicht geschlossen wird und die Bank den geschätzten Wert, den sie gibt ist. Der Gutachter wird für die Marktlage angegriffen und nicht die Banken, die die Ausgabe erstellt haben.

Wie wird der Wert ermittelt?

Der Wert bestimmt die jüngsten Verkäufe ähnlicher Häuser innerhalb eines gegebenen geographischen Radius. Dies bedeutet Verkäufe, nicht ausstehende Verkäufe; Die Leute können fragen, was sie wollen, aber die Banken möchten wissen, wozu andere ähnliche Häuser verkauft werden. Lassen Sie sich nicht von Ihrem Immobilienmakler in die Irre führen. Während der Prozess genau sein soll, ist "ähnlich" ein sehr vieldeutiger Begriff. Sprechen wir über Quadratmeterzahl, Alter, Verbesserungen, Fliesen gegen Marmor, Pool gegen Garten, können die Variablen unbegrenzt wirken. Aus diesem Grund sind Online-Mehrwertdienste wertlos und wenn Sie dafür bezahlen, verschwenden Sie Ihr Geld. Nur eine Live-Inspektion vor Ort kann den Wert richtig erkennen und bewerten. Die Kreditgeber verstehen das. Das geografische Gebiet wird auch lockerer. Nachbarschaften können ihren Charakter so schnell ändern, dass der normale Radius für vergleichbare Fahrzeuge 3 Meilen beträgt. Da der Umsatz jedoch so langsam ist, sind die Vergleichswerte immer weniger. Da die Kreditgeber 3 – 5 oder mehr Bewertungen pro Immobilie verlangen, manchmal mehr; Beurteiler suchen außerhalb des 3-Meilen-Radius nach Vergleichbaren. Fazit: Wenn Sie in den nächsten 12 bis 18 Monaten verkaufen möchten, nehmen Sie keine größeren Upgrades vor, da Sie Ihr Geld wahrscheinlich nicht zurückbekommen. Tun Sie, was Sie brauchen, um sich selbst zu erfreuen, und das ist es.

Wer ist in diesem Prozess an erster Stelle?

Menschen, die viel refinanzieren oder zuletzt über eine Refinanzierung nachgedacht haben 6 Monate fragen das oft. Erinnern Sie sich an den gesamten Immobilienprozess – die Bank hat die Macht – sonst niemand. Die jüngsten Beschwerden anderer und ein Hinweis auf bewertete Immobilienwerte sind wirklich eine Ablenkung, da Banken mit ihren Kreditprogrammen und Vergütungssystemen alles vorantreiben. Weil die Banken so frei Geld geliehen und den Absturz verursacht haben, haben sie sich um 1800 geschwenkt und horten jetzt Bargeld. Um diesen Ansatz zu rechtfertigen, drängen sie Kreditagenten und Gutachter für immer mehr Wertdokumentation. Das ist besonders ironisch für refis – Leute, die bereits gute Kunden sind, aber nur gute Preise nutzen wollen. Denken Sie daran, dass Banken keine Kunden haben, die sie für Wiederholungsgeschäfte interessieren – Sie sind eine Ware. Dieses Squeeze-Spiel im Namen von "Sicherstellen, dass es nicht wieder passiert", treibt die Kosten für Gutachter und Darlehensagenten an, die nicht an den Kreditnehmer weitergegeben werden können. Wenn Sie ein Bankier sind – keine große Sache – erhalten Sie einen staatlichen Rettungsbonus oder in der Regierung, wo es im Grunde "wen interessiert es ist nicht mein Geld" – diese Dinge sind nicht wichtig, weil Sie sich nicht wirklich darum kümmern Auswirkung. ABER wenn Sie mit 400-Dollar-Schritten arbeiten und keine Garantie dafür haben, woher Ihr nächster Job kommt – das bedeutet viel. Der andere Typ, der früher ein stiller Partner war, ist die Regierung. Sie haben eine neue Gesetzgebung erlassen, um den Bewertungsprozess zu "bereinigen", wenn er zu Beginn nie gebrochen wurde. Dies hat zu einer Regulierung geführt, wodurch die Kreditkosten erhöht wurden, von denen einige an den Kreditnehmer weitergegeben wurden. Es hat auch die Schaffung von Krediten erstickt – so lange sie noch kein Geld haben, können sie sich jedoch aufgrund des Drucks der Regierung nicht leihen. Die Psychologie ist jenseits des normalen Verstandes zu ergründen. Jeder, der helfen soll, legt gerne mehr Steine ​​in unsere Rucksäcke, wenn wir den Hügel hinaufgehen, und sagt uns, dass dies zu unserem Besten ist.

Außerdem werden Bewertungen und Beurteilungen von geringerer Qualität erzeugt. Beispiel: Fannie Mae verlangt, dass alle Beurteilungen, die sie erhalten, von "zertifizierten" Gutachtern stammen. Weil die Regierung verlangt, dass Banken nachziehen. Nun ist der Unterschied zwischen einem regulären Beurteiler und einem zertifizierten Beurteiler ein paar Klassen und eine Prüfung. Nehmen wir an, Sie waren 20 Jahre lang ein Gutachter, haben tausende ehrliche Beurteilungen durchgeführt, einen MBA und einen hervorragenden Ruf – wissen Sie was – dank der Regierung sind Sie aus dem Geschäft, bis Sie hundert bis tausende mehr ausgeben und einen Test ablegen. Aber es ist die gleiche Arbeit, die Sie zuvor gemacht haben. So erhalten Sie jetzt eine Bewertung von jemandem mit wenig praktischer Erfahrung, der einen Test gemacht hat, aber die Arbeit bekommt. Dies ist die Antwort auf einige der grundlegenden Fragen, die Sie in diesem Markt wissen möchten. Wenn Sie sich mitten in diesem Prozess befinden und frustriert sind, nehmen Sie es aus der Wahlurne heraus, treten Sie aber nicht in den Appraiser – sie sind nur der Bote.

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Source by Gordon Townsend

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