Geschichte der Immobilienagenturbeziehungen

Kostenlose Immobilienbewertung

Zu Beginn waren Immobilienmakler als bekannt Zwischenhändler und Optionsberechtigte . Damals war es üblich, dass ein Zwischenhändler von einer zum Verkauf stehenden Immobilie erfuhr, sie jedoch vor anderen Zwischenhändlern geheim hielt. Es war schwierig für diese Zwischenhändler, eine Gebühr für ihre Dienstleistungen zu erheben, um auf Taktiken zurückzugreifen, die nicht immer im besten Interesse ihrer Verkäufer waren. Auf der anderen Seite waren Optionsberechtigte bei der Erhebung ihrer Gebühren in der Regel erfolgreicher, weil sie das Eigentum des Verkäufers an ein Unternehmen binden würden Kaufoption, die Immobilie an einen Käufer zu einem Preis über dem Optionsbetrag verkaufen, dem Verkäufer den Optionspreis zahlen und den Rest in die Tasche stecken.

Das frühe Immobilienmaklergeschäft war locker organisiert und verwendete Vermittlungsmethoden, die oft unehrlich und betrügerisch waren und die Verkäufer und Käufer nutzten. Gelegentlich wurde ein neueres Konzept entwickelt, bei dem der Immobilienmakler als Vermittler der Treuhandpflicht gegenüber dem Verkäufer fungiert und eine Bezahlung für seine Dienstleistungen erhält. Dieses neue Konzept zwang die Beziehung zwischen Verkäufer und Makler zu einem höheren Service- und Dienstniveau. Es erlaubte auch Maklern, Immobilien zum Verkauf in Form von Verträgen aufzuführen. Diese Verträge beziehen sich jetzt auf Listungen. Die früheren Listungsformen haben wir genannt offene Angebote . Die offene Kotierung ist eine Art nicht ausschließlicher Kotierungsvertrag, der einen Immobilienmakler dazu ermächtigt, eine Immobilie zum Verkauf anzubieten, einen Käufer zu finden und nach Abschluss dieser Transaktion für Dienstleistungen bezahlt zu werden.

Andere Makler könnten auch offene Angebote für dieselbe Immobilie haben, aber nur der Makler, der den Käufer tatsächlich gefunden hat, erhält eine Provision. Außerdem würde kein Makler eine Gebühr erhalten, wenn der Verkäufer die Immobilie verkauft. Die offene Kotierung entmutigte die Zusammenarbeit zwischen Brokern, da jeder Broker eine eigene offene Kotierung erhalten hätte. Um das Problem mit der offenen Liste zu lösen, müssen Sie Exklusive Agentur Auflistung wurde populär.

Die exklusive Agenturkotierung ist eine Art von Kotierungsvertrag, bei dem der Verkäufer nur die Kompensation für das Kotierungsgeschäft anbietet, wenn der Käufer durch die Bemühungen des Maklers oder die Bemühungen anderer Immobilienmakler beschafft wird. Dies bedeutet, dass in bestimmten Situationen, z. B. zum Verkauf durch Eigentümer, die Kotierung von Kotierungen beim Verkauf der Immobilie möglicherweise keine Entschädigung erhält. In der Exklusivvermittlungsliste muss der Kotierungsmakler oder ein anderer Makler, der mit dem Kotierungsmakler tätig ist, den Käufer beschaffen, um Anspruch auf Schadensersatz zu haben.

Die exklusive Agenturkotierung ermutigt konkurrierende Makler, Käufer für die Kotierung zu finden, da der Kotierungsmakler die Gebühr des Verkaufsmaklers zahlt. Der Verkäufer zahlt jedoch immer noch keine Gebühr, wenn ein Verkäufer den Käufer findet. Die exklusive Agenturliste hat bereits einen großen Gewinn für die ausschließliches Verkaufsrecht Auflistung

Dem ausschließlichen Verkaufsrechtsvertrag, der Kotierung von Kotierungen, wird bei einem Verkauf eine Vergütung angeboten, unabhängig davon, wer den Käufer beschafft hat. Das ausschließliche Recht zum Verkauf der Notierung garantiert, dass der Notierungsmakler eine Gebühr erhält, selbst wenn ein Wettbewerber oder der Verkäufer Immobilien verkauft. Es bietet den meisten Schutz für den Kotierungsmakler und wird im besten Interesse des Verkäufers betrachtet, da der Kotierungsmakler Aufwand und Ressourcen in die Vermarktung der Immobilie investieren wird, da eine Provision während der Vertragslaufzeit garantiert wird.

Selbst nachdem das exklusive Verkaufsrecht populär geworden war, gab es wenig Zusammenarbeit zwischen Maklern, da ein Käufer, der eine bestimmte Immobilie kaufen wollte, mit dem Makler zu tun hatte, der exklusive Interessenslisten hatte. Es war auch für alle Parteien klar, dass der Makler den Verkäufer vertrat und der Käufer keine Vertretung hatte.

In den fünfziger Jahren gab es Druck auf mehr Zusammenarbeit zwischen den Brokern. Infolgedessen würde ein Broker, der mit einem Käufer arbeitet, Kontakt zu konkurrierenden Brokern aufnehmen, um sich über ihr Inventar und mögliche Übereinstimmungen für ihre Kunden zu informieren. Häufig kam es zu Geschäften, bei denen der Verkaufsagent den Verkäufer oder dessen Agenten nicht kannte und die einzigen Transaktionen des Verkaufsagenten mit dem Käufer bestanden. Plötzlich das Konzept, dass die verkaufende Brokerage ihre treuhänderische Pflicht schuldete nur Der Verkäufer war kein ordentliches und logisches Konzept mehr. Es würde jedoch viele Jahre dauern, bis die nicht durchführbaren Agenturkonzepte aussortiert werden und zu einer Vertretung der Käufer führen würden.

Im Laufe der 1950er und 1960er Jahre entwickelte sich ein stärker formalisiertes kooperatives Lizenzsystem, das als Multiple Listing Service (MLS) wurde entwickelt. Durch die MLS wird das Konzept von Subagentie entwickelt. Einfach ausgedrückt, bedeutete dies, dass der Börsenmakler der Vertreter des Verkäufers war und nur diesen repräsentierte. Die Listungsvermittlung würde Vertriebspartner einstellen, die berücksichtigt wurden Subagenten des Verkäufers. Das Listing MLS Brokerage war erforderlich, um das Listing verfügbar zu machen alles kooperierende Brokerage innerhalb ihrer MLS. Diese kooperierenden Maklerfirmen wurden ebenfalls als Subagenten des Kotierungsmaklers angesehen, die Agenten des Verkäufers waren. Wenn das kooperierende Maklerunternehmen über Vertriebspartner verfügte, handelte es sich um Subagenten des kooperierenden Maklers, die Subagenten des Kotierungsmaklers waren und der Vertreter des Verkäufers war. In dieser Zeit war keine Agenturbeziehung mit einem Käufer möglich, da die Agenturbeziehung immer mit dem Verkäufer bestand. Die einzige Pflicht, die ein Lizenznehmer einem Käufer schuldete, bestand darin, nicht zu lügen, wenn Fragen zu einer Immobilie gestellt wurden. Das Konzept des "Käufervorsichts" war sicherlich die Realität, wie das Brokerage-Geschäft ablief und die Käufer waren immer nicht vertreten.

Der Aufstieg des Konsums, wie er in zahlreichen Gerichtsentscheidungen zum Ausdruck kommt, setzt das Maklergeschäft unter Druck, sich mehr um die Interessen des Käufers zu kümmern. Aus diesem Grund hatten Lizenznehmer, die mit Käufern zusammenarbeiteten, die Pflicht, bekannte Sachverhalte offenzulegen, die eine Immobilie betreffen. Wenn der Makler beispielsweise wusste, dass ein Dach undicht ist, muss er diese Tatsache aufheben. Dieses Offenlegungskonzept wurde später von den Gerichten dahingehend erweitert, dass die Makler Bedingungen in Bezug auf die Immobilie enthalten sollte oder hätte wissen können .

In den achtziger Jahren stellte eine Regierungsstudie fest, dass fast drei Viertel aller Käufer der Meinung waren, dass das Maklergeschäft, mit dem sie zusammenarbeiten, sie als Kunden darstellt. Dieselbe Studie kam zu dem Schluss, dass fast drei Viertel aller Verkäufer der Meinung waren, dass der kooperierende Broker die Interessen des Käufers vertritt. Es stellte sich bald heraus, dass die Konzepte des Vermittlungsrechts, die die Industrie und die staatlichen Regulierungsbehörden durchzusetzen versucht hatten, um die Vermittlungsbeziehungen zu vereinfachen und zu klären, nicht funktioniert hatten. Anhaltender Druck von Verbrauchergruppen und Gerichten führte schließlich zu einer Bewegung der Käufervertretung in den 1990er Jahren.

Im Jahr 1991 bildete die National Association of REALTORS® eine Beratergruppe, in der Fragen der Vertretung von Agenturen untersucht wurden. Zeugenaussagen wurden von Immobilienfachleuten, Branchenexperten, der Öffentlichkeit und staatlichen Aufsichtsbehörden abgegeben. In dem Bericht der Beratergruppe wurden folgende Empfehlungen gegeben:

  • Die Mehrfachlistungsrichtlinie der NAR sollte geändert werden, um Angebote für Subagenturen optional zu machen. Wurde die Untervermittlung von einem kooperierenden Broker nicht akzeptiert, sollte das Börsenmaklergeschäft dem den Käufer vertretenden Broker eine Entschädigung anbieten.
  • Der NAR würde die Landesverbände dazu anregen, Änderungen im Immobilienrecht und den Immobilienvorschriften voranzutreiben, um die Offenlegung von Vermittlungsoptionen zu fördern. Diese Optionen würden Verkäufer-Agentur, Käufer-Agentur und offengelegte Dual-Agentur umfassen. Der Zweck dieser Empfehlung bestand darin, die Verbraucher dabei zu unterstützen, fundierte Entscheidungen bezüglich der Vertretung zu treffen.
  • Der NAR sollte Immobilienmakler dazu ermutigen, schriftliche Unternehmensrichtlinien zu erlassen, die sich auf den Umgang mit Agenturen mit Kunden und Kunden beziehen.
  • Der NAR würde die Aufklärung aller Mitglieder zum Thema Vertretung der Agenturen fördern. Staatliche Regulierungsagenturen würden auch ermutigt, die Agentur als Pflichtthema in die Fortbildungsanforderungen für alle Lizenznehmer aufzunehmen.

Seit 1992 hat die National Association of REALTORS® die folgende Richtlinie verabschiedet:

"Der Nationalverband der REALTORS® anerkennt eine Verkäuferagentur, eine Käuferagentur und eine offengelegte Doppelbüro als geeignete Form der Verbrauchervertretung bei Immobilientransaktionen. Der Verband erfüllt die Notwendigkeit, dass alle REALTORS® individuelle Geschäftsentscheidungen treffen können ihre Geschäftspraxis der Agentur. "Darüber hinaus befürwortet NAR die Wahlfreiheit und das Einverständnis von Verbrauchern oder Immobiliendienstleistungen bei der Schaffung von Agenturbeziehungen mit einem Immobilienlizenznehmer."

Diese NAR-Änderungen in der Repräsentationspolitik haben die Art und Weise verändert, wie die Industrie praktiziert. Exklusives Recht auf Vertretung Käufervereinbarungen ermöglichen es nun einem Käufer, mit einem Maklerunternehmen einen Vertrag abzuschließen, um den Kauf von Immobilien zu finden und zu verhandeln. In der Regel sind diese Vereinbarungen für einen bestimmten Zeitraum gültig und verlangen, dass der Käufer beim Abschluss der Immobilientransaktion eine Provision bezahlt. Als Vertreter des Käufers schuldet der Makler des Käufers alle treuhänderischen Pflichten (Sorgfalt, Loyalität, Offenlegung, Gehorsam und Buchhaltung) seinem Auftraggeber, dem Käufer.

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