Der Lebenszyklus eines Nachlasses

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Einige Immobilienlebenszyklen treten sehr schnell auf, so dass einige Jahre oder sogar Monate das anfängliche Gebäude und die Endphase trennen. In anderen Fällen kann ein Nachlass mehrere Jahrhunderte lang in einer einzigen Phase seines Lebenszyklus verbleiben. Es ist nicht möglich, die durchschnittliche Zeitspanne anzugeben, in der ein Immobilienlebenszyklus seine Umwälzung vollendet, aber bei gewöhnlichen Wohngebäuden in traditioneller Bauweise ist eine Laufzeit von 60 bis 100 Jahren üblich. Es gibt jedoch Anzeichen dafür, dass sich dieser Zeitraum mit zunehmender Geschwindigkeit der technologischen Entwicklung tendenziell verkürzen wird.

Im Zentrum unserer älteren Städte gibt es viele Beispiele für Landgüter, die eine Reihe von Lebenszyklen durchlaufen haben, und aufeinanderfolgende Gebäude wurden errichtet und später ersetzt. Häufiger ist jedoch das Landgut, das sich in einigen Phasen seines ersten Zyklus befindet . Ein Gebäude ist völlig veraltet oder stirbt, wenn es physisch erschöpft ist oder wenn es sich wirtschaftlich nicht mehr lohnt, es weiter zu nutzen. In der Praxis ist in der Regel Letzteres der entscheidende Faktor, da das Tempo der physischen Überalterung durch Reparaturen und Verbesserungen gesteuert werden kann, sofern der wirtschaftliche Anreiz zur Kostentragung gegeben ist. Ein Sonderfall ist das eines Bauwerks von herausragendem historischem Interesse, das als lebendes Fossil erhalten bleiben kann, lange nachdem zu erwarten war, dass es zugrunde geht.

Während es nicht möglich ist, das Muster des Lebenszyklus eines Anwesens detailliert zu beschreiben, ist es einfach genug, die Hauptphasen anzugeben, die die meisten Anwesens von der anfänglichen Entwicklung bis zur Erneuerung durchlaufen, und die Hauptprobleme der Verwaltung des Anwesens zu beschreiben, die für jede Phase relevant sind wie folgt

1) Die Vorentwicklungsphase.

2) Die neu entwickelte Bühne.

3) Die mittlere Lebensphase.

4) Die Altersstufe.

5) Das Stadium der vollständigen Überalterung.

Die Vorentwicklungsphase

Das Grundstück, das für die Entwicklung zur Verfügung steht, kann entweder ein Grundstück sein, auf dem noch nie zuvor gebaut wurde, oder das von seinem vorherigen Gebäude geräumt wurde. Grundstücke in dieser Erwartungsphase werden in der Regel vernachlässigt, da der Eigentümer die Ausgaben für die vorhandene Nutzung einschränkt, unabhängig davon, wie dies beispielsweise in den Bereichen Landwirtschaft, Markt, Garten, Parkplatz der Fall ist sobald die Entwicklung stattfindet. Infolgedessen sind Baustellen, die auf ihre Erschließung warten, oftmals lästig und können auch in gut eingezäuntem Zustand Mülldeponien, unbefugtem Zutritt, Flugverboten und ähnlichen Problemen ausgesetzt sein. Wenn die Vorentwicklungsphase kurz ist, sind diese Schwierigkeiten nicht schwerwiegend, aber wenn die Länge dieses Zeitraums ungewiss ist, kann eine wirksame Bewirtschaftung und Nutzung des Landes unmöglich werden.

Die Neuentwicklungsphase

Wenn ein Landgut neu entwickelt wird, sollte es in jeder Hinsicht zu seiner Nutzung passen und daher von Veralterung unberührt bleiben. In der Praxis erfüllen jedoch nur sehr wenige Gebäude diesen Standard, selbst wenn sie neu sind. Beispielsweise können eine unvollständige Planung, äußere Veränderungen, die zwischen der Planungs- und der Bauphase stattfinden, und möglicherweise geringfügige Konstruktionsfehler Elemente der Veralterung hervorrufen. Trotzdem ist der Nutzen eines Gebäudes im Neuzustand in der Regel größer als zu jedem späteren Zeitpunkt. In den frühen Lebensjahren wird die Veralterung wahrscheinlich häufiger und regelmäßiger stattfinden, da die Vorteile des Neu- und Modernseins verloren gehen. Dies wird maßgeblich von der Geschwindigkeit bestimmt, mit der vergleichbare neue und modernere Gebäude errichtet werden, die höhere Standards im Wettbewerb erzwingen. Gelegentlich, wie im Fall einer spekulativen Entwicklung, bei der kein Nutzer gefunden wird, kann ein neues Gebäude veraltet sein, sobald es fertiggestellt ist.

Das mittlere Lebensstadium

Dies ist normalerweise die längste Phase im Lebenszyklus und kann fast permanent verlängert werden. Es beginnt, sobald die Vorteile, in der anfänglichen Entwicklungsphase neu und auf dem neuesten Stand zu sein, verschwunden sind und sich das Gebäude auf sein langfristiges Nutzungs- und Wertniveau einpendelt. Wenn der Wert von Neubauten jedoch tendenziell sehr viel höher ist als der von älteren Immobilien, kann der Anreiz, das Erneuerungstempo zu erhöhen, zu einer Verkürzung der durchschnittlichen Lebenserwartung führen. Während der mittleren Lebensphase wird der physische Verfall normalerweise durch ordnungsgemäße Wartung und den jährlichen Wertverlust aufgrund von Änderungen, Erweiterungen, Verbesserungen und möglicherweise Umbauten, die so groß sein können, dass sie einen virtuellen Ersatz darstellen und den gesamten Lebenszyklus neu beginnen, in Schach gehalten .

Die Altersstufe

Das Ende des mittleren Lebens wird markiert, wenn das Eigentum beginnt, schnell in den Status zu sinken. Es zeigt die äußerlichen Anzeichen von Veralterung wie physische Verschlechterung, Anpassung an eine schlechtere Nutzungsklasse als die, für die es entworfen wurde, veraltete Ausstattung und Ausstattung und die verbleibende Lebensdauer wird vorhersehbar. Die Probleme des Managements in dieser Phase werden von der kurzen verbleibenden Lebensdauer dominiert, die normalerweise weniger als fünfzehn (15) Jahre beträgt. Neue Investitionen, um die Räumlichkeiten zu verbessern oder sogar in einem effizienten Nutzungszustand zu halten, werden schwieriger, da die daraus zu erwartende Steigerung des Jahreswerts nicht ausreicht, um eine angemessene Kapitalrendite zu erzielen und den Kapitalbetrag durch einen sinkenden Fonds zu ersetzen das Ende des Investitionslebens. Infolgedessen werden Verbesserungen und Anpassungen, die für die Instandhaltung des Nachlasses erforderlich sind, zunächst begrenzt und dann insgesamt vernachlässigt. Wenn dieses Stadium erreicht ist, ist es oft die Politik eines Nachlasses, alle Ausgaben auf ein Minimum zu beschränken und vorhandene Vermögenswerte, die auf die Entwicklung warten, abzubauen. Bei der Anmietung von Räumlichkeiten muss auch die Gewährung neuer Mietverträge begrenzt werden, damit die Laufzeit der Räumlichkeiten nicht über das Datum hinausgeht, an dem die Erschließung geplant ist. Mieter, die in Erwartung einer Bebauung kurzfristige Kaufinteressen haben, haben in der Regel nur einen geringen Anreiz, die Immobilie über die niedrigsten Standards für Instandsetzung und physischen Zustand hinaus zu erhalten, und können andere Verwaltungsprobleme in Bezug auf ihre Nutzung und Pflege verursachen.

Totale Veralterung

Erstens ist das Stadium der völligen Veralterung erreicht, wenn die alten Gebäude und Grundrisse im jetzigen Zustand wenig oder gar keinen Wert haben. Wenn alles gut geht, folgen Freigabe und Neuentwicklung schnell, aber es kann Faktoren geben, die dies verhindern. Der erste Grund ist, dass der Wert des Standorts möglicherweise nicht ausreicht, um den Abriss der alten Strukturen und deren Ersatz durch etwas Neues zu rechtfertigen. Kurz gesagt, der wirtschaftliche Druck reicht möglicherweise nicht aus, um die Erneuerung voranzutreiben. Zweitens kann das Sanierungsmuster Änderungen in der Größe und Form des Standorts erfordern, die an einem solchen nicht gesichert werden können. Dies ist der Fall, wenn eine umfassende Erneuerung erforderlich ist, um den modernen Verkehrsbedingungen gerecht zu werden, und die vorhandenen kleinen Entwicklungseinheiten für den Wiederaufbau zusammengelegt werden müssen. Unter diesen Umständen ist es häufig erforderlich, dass einzelne veraltete Gebäude so lange erhalten bleiben, bis die gesamten Bereiche vollständig geräumt sind. Drittens kommt es vor, dass ein Gebäude völlig abgenutzt ist und nach heutigem Standard beurteilt wird, nicht mehr für die Besetzung geeignet ist. Aber wegen des Mangels an Unterkünften verfügt es weiterhin über eine Nutzung und ein Einkommen. Es behält daher einen Wert bei, manchmal einen hohen, und ist aus wirtschaftlicher Sicht nicht strikt veraltet, obwohl es in sozialer Hinsicht so betrachtet werden kann.

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